القواعد الموحدة لملاك العقارات المشتركة بدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية

المجلس الأعلى لمجلس التعاون لدول الخليج العربية:

بعد الاطلاع على النظام الأساسي لمجلس التعاون لدول الخليج العربية،

وعلى قرار المجلس الأعلى في دورته (40) المنعقدة في مدينة الرياض بالمملكة العربية السعودية بتاريخ 13 ربيع الآخر 1441هـ الموافق 10 ديسمبر 2019م، باعتماد النظام العام الموحد لملاك العقارات لدول مجلس التعاون بصفة استرشادية لمدة أربع سنوات،

وبناءً على توصية لجنة أصحاب المعالي والسعادة الوزراء المعنيين بشؤون الإسكان بدول مجلس التعاون في اجتماعها (17) المنعقد بتاريخ 5 ربيع الأول 1441هـ الموافق 3 نوفمبر 2019م،

وعلى توصية المجلس الوزاري في دورته (166) التحضيرية المنعقدة بتاريخ 9 جمادى الآخرة 1447هـ الموافق 30 نوفمبر 2025م، بشأن ما توصلت إليه لجنة أصحاب المعالي والسعادة الوزراء المعنيين بشؤون الإسكان في دول مجلس التعاون في اجتماعها (23) (الكويت، مايو 2025م)، واللجنة الدائمة لمسؤولي إدارات التشريع بدول المجلس في اجتماعها (26) (الأمانة العامة، يوليو 2024م)،

اعتمد المجلس الأعلى في دورته (46) والمنعقدة في الصخير - مملكة البحرين بتاريخ 12 جمادى الآخرة 1447هـ الموافق 3 ديسمبر 2025م، القواعد الموحدة لملاك العقارات المشتركة بدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية الآتي نصها:

المادة الأولى

في تطبيق أحكام هذه القواعد تكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة أمام كل منها، ما لم يقتضِ سياق النص خلاف ذلك:

1‏- دول المجلس: الدول الأعضاء بمجلس التعاون لدول الخليج العربية.

2‏- الدولة: الدولة العضو بمجلس التعاون لدول الخليج العربية.

3‏- الجهة المختصة: الوزارة أو الهيئة أو المؤسسة المختصة أو أي جهة عامة أخرى تعنى بتطبيق هذه القواعد بدول المجلس.

4‏- العقار المشترك: عقار مكون من وحدات عقارية مفرزة وأجزاء مشتركة.

5‏- الوحدة: الجزء المحدد من العقار المشترك الذي يخول مالكه الانتفاع والتصرف به مستقلًا عن الأجزاء الأخرى، ويشمل الشقة أو المحل أو الطابق أو البيت (الفيلا)، المتصل ببيت آخر أو المستقل، سواء كان للاستخدام السكني أو التجاري أو الصناعي أو أي نشاط آخر.

6‏- الأجزاء المشتركة: الأجزاء في العقار المشترك المعدة للاستعمال المشترك لمالكي وشاغلي الوحدات.

7‏- المالك: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يمتلك وحدة أو أكثر من الوحدات العقارية.

8‏- اتحاد/ جمعية الملاك: الاتحاد/ الجمعية المنصوص عليها في البند (أ) من المادة الثامنة من هذه القواعد.

9‏- الجمعية العمومية: الجمعية المنصوص عليها في البند (ب) من المادة الثامنة من هذه القواعد.

10‏- النظام الأساسي: القواعد والأحكام المنظمة لاتحاد/ جمعية الملاك، والتي يتم وضعها واعتمادها وفقًا للتشريع الوطني في كل دولة.

11‏- الشاغل: كل من يستفيد من الوحدة وفقًا لما أعدت له، ويشمل المالك والمستأجر والمنتفع وأي شخص يخوّله المالك للاستفادة منها.

12‏- مدير العقار: الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي تعينه الجمعية العمومية لإدارة العقار المشترك.

المادة الثانية

أ- تتخذ دول المجلس الإجراءات اللازمة لتنظيم المسائل الواردة في هذه القواعد في تشريعاتها الوطنية وفقًا للإجراءات المتبعة في الدولة.

ب- لا تخل هذه القواعد بأي تشريع وطني يتضمن أو يمكن أن يتضمن أحكامًا ذات تطبيق أشمل.

ج- تقوم دول المجلس بإخطار الأمانة العامة لمجلس التعاون لدول الخليج العربية بالتشريعات الصادرة تنفيذًا لهذه القواعد.

المادة الثالثة

تنظم هذه القواعد إدارة الأجزاء المشتركة وصيانة المباني لملاك العقارات أو المنتفعين بها، وتستثنى من ذلك المناطق أو العقارات وفقًا للاعتبارات التي تقدرها كل دولة.

المادة الرابعة

أ- تعد الجهة المختصة سجلًا خاصًا تقيد فيه العقارات المشتركة.

ب- تتم عملية القيد في سجل العقارات المشتركة وفقًا للأحكام المعمول بها لدى الجهة المختصة، على أن تتضمن مخطط العقار والنظام الأساسي.

ج- تُصدر الجهة المختصة، من واقع البيانات المقيدة في سجل العقارات المشتركة، الشهادات والمستندات وأية وثائق أخرى تتعلق بالوحدة، وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن.

د- يحق لكل ذي مصلحة الاطلاع على سجل العقارات المشتركة، وفقًا للإجراءات المتبعة في الدولة.

المادة الخامسة

يتم التصرف في الأجزاء المشتركة وفقًا للتشريع الوطني في كل دولة.

المادة السادسة

يكون لكل اتحاد/ جمعية ملاك نظام أساسي لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته بما لا يتعارض مع التشريع الوطني في كل دولة، ويتم اعتماده من الجهة المختصة، ولا يعتبر نافذًا إلا بعد اعتماده.

المادة السابعة

تكفل الدولة تنظيم إدارة العقارات المشتركة بمراعاة الأحكام الآتية:

1‏- تحديد مكونات الوحدة العقارية.

2‏- تحديد مكونات وعناصر الأجزاء المشتركة وطرق الانتفاع بها.

3‏- حدود ملكية الحصص في الأجزاء المشتركة.

4‏- تقسيم الوحدات العقارية المملوكة لأكثر من شخص.

5‏- تأجير الوحدات العقارية وحقوق وواجبات المستأجر فيما يخص الأجزاء المشتركة.

6‏- موارد اتحاد/ جمعية الملاك.

المادة الثامنة

أ- يؤسس ملاك العقارات اتحاد/ جمعية الملاك لإدارة العقار المشترك، ويكتسب الشخصية الاعتبارية المستقلة إداريًّا وماليًّا.

ب- يكون لاتحاد/ جمعية الملاك جمعية عمومية، ويختار الملاك من بينهم رئيسًا لها.

ج- يسري على اتحاد/ جمعية الملاك الأحكام والشروط المنصوص عليها في التشريع الوطني في كل دولة، والنظام الأساسي.

المادة التاسعة

دون الإخلال بحكم البند (أ) من المادة الثامنة، يتولى إدارة العقار المشترك مدير العقار الذي يتم تعيينه من قبل الجمعية العمومية.

المادة العاشرة

أ- يجب على الشاغل التقيد بالنظام الأساسي تجاه مالكي وشاغلي الوحدات الأخرى واتحاد/ جمعية الملاك، وذلك بالقدر الذي تسري عليه أحكامه.

ب- يحدد النظام الأساسي "الملتزم بدفع المبالغ" لصيانة وإدارة العقار المشترك وأي التزامات أخرى تفرض على الوحدة بمراعاة أحكام التشريع الوطني في كل دولة.

المادة الحادية عشرة

للجهة المعنية أن تطلب من اتحاد/ جمعية الملاك الاطلاع على المعلومات أو طلب تزويدها بها أو بكشف حساب الإيرادات والنفقات المتعلقة بمقابل الخدمات.

المادة الثانية عشرة

أ- لا يجوز إجراء أية تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة أو أي جزء جوهري من العقار المشترك، إلا بعد الحصول على موافقة اتحاد/ جمعية الملاك، ووفقًا للإجراءات المعمول بها في كل دولة.

ب- يتحمل المخالف لأحكام الفقرة (أ) من هذه المادة مسؤولية إصلاح الضرر الناشئ عن التغيير أو التعديل على نفقته الخاصة.

المادة الثالثة عشرة

يكون التأمين على العقار المشترك، وفقًا للإجراءات المعمول بها في كل دولة.

المادة الرابعة عشرة

للجنة الوزارية المعنية بشؤون الإسكان في دول المجلس اقتراح تعديل هذه القواعد.